Contexte et enjeux

Raise REIM est une Société de Gestion engagée dans une logique d’investissement responsable, convaincue que performance financière et impact environnemental vont de pair. Pour traduire cette conviction en actes concrets, Raise REIM a choisi de structurer une stratégie ESG immobilier complète pour ses fonds, couvrant l’ensemble du cycle de vie des actifs : de l’acquisition jusqu’à la cession, en passant par la rénovation énergétique (stratégie « best in class ») et la gestion opérationnelle (stratégie « best in progress »).

C’est dans ce cadre qu’Immosteam a été mandaté pour accompagner Raise REIM, en mobilisant l’ensemble de ses expertises en stratégie ESG immobilier et en décarbonation du patrimoine bâti.

Une stratégie ESG immobilier construite sur mesure : la grille Adh’oc et le Label ISR

Toute démarche ESG sérieuse nécessite une boussole claire. Pour Raise REIM, cela a pris la forme d’une grille ESG Adh’oc, conçue spécifiquement pour refléter les typologies d’actifs et les ambitions du portefeuille. Cette grille intègre les critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance exigés par le référentiel du Label ISR Immobilier, tout en restant opérationnelle pour les équipes au quotidien.

Le travail de fond mené avec Raise REIM a abouti à l’obtention du Label ISR Immobilier, reconnaissance officielle de la qualité et de la rigueur de la démarche engagée. Mais l’obtention du label n’est qu’une étape : Immosteam assure également le suivi annuel, avec la collecte des indicateurs de progrès, la préparation des audits de renouvellement, l’actualisation de la grille selon l’évolution du référentiel et la publication du rapport ISR. Un travail de fond qui garantit la pérennité de la labellisation et une communication dédiée dans la durée.

La conformité réglementaire au cœur de la démarche

La réglementation impose aujourd’hui aux propriétaires de patrimoine tertiaire des objectifs de réduction des consommations d’énergie de plus en plus ambitieux. Conformément au Décret Tertiaire, les actifs de plus de 1 000 m² doivent atteindre −40 % de consommation d’énergie finale d’ici 2030, −50 % en 2040 et −60 % en 2050 par rapport à une année de référence prise entre 2010 et 2022. 

Pour Raise REIM, Immosteam a réalisé une analyse détaillée actif par actif, afin de positionner précisément chaque bien vis-à-vis de ces seuils. Les trajectoires de réduction sont suivies de près notamment à l’occasion des déclarations sur la plateforme annuelles OPERAT.

En parallèle, les courbes CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) ont été réalisées pour chaque actif du portefeuille. Cet outil permet de visualiser concrètement le risque de dépréciation lié au carbone – ce que l’on appelle le risque de « stranded asset » – et de mesurer l’impact des scénarios de rénovation envisagés sur l’intensité carbone à horizon 2050. 

Intégrer l’ESG dès l’acquisition : les fiches de due diligence

Une stratégie ESG immobilier ne peut pas se limiter aux actifs déjà détenus. Elle doit s’inscrire dès la phase d’investissement, au moment où les décisions ont le plus d’impact. Immosteam a donc co-construit avec Raise REIM des fiches de due diligence ESG standardisées, mobilisées à chaque opération d’acquisition ou de cession.

Ces fiches couvrent l’évaluation de la performance énergétique de l’actif cible, la trajectoire de décarbonation ainsi qu’un scoring ESG synthétique permettant une comparaison objective entre plusieurs opportunités d’investissement. Elles sont aujourd’hui pleinement intégrées au processus d’investissement de Raise REIM.

Piloter la démarche dans la durée : les COPIL ESG

Une stratégie ESG immobilier n’existe que si elle est pilotée avec régularité et méthode. Immosteam structure et anime les Comités de Pilotage ESG de Raise REIM : préparation des tableaux de bord, suivi des plans d’actions, coordination des actions internes. Ces COPIL sont le lieu où la stratégie se confronte au réel et où les décisions d’arbitrage sont prises de manière éclairée.

Concevoir mieux dès l’origine : simulation énergétique et ACV

Sur certaines opérations de développement ou de rénovation lourde, Immosteam intervient en amont des choix de conception, en réalisant des simulations énergétiques dynamiques (SED). Ces modélisations permettent de comparer des scénarios techniques – systèmes de chauffage / climatisation ou rafraichissement, isolation, ventilation – et d’identifier les solutions les plus performantes avant même le début des travaux, évitant ainsi des surcoûts ultérieurs difficiles à rattraper.

Dans le même esprit, des Analyses du Cycle de Vie (ACV) sont conduites sur les actifs réhabilités et valorisés après acquisition. Elles permettent de quantifier les émissions carbone sur l’intégralité du cycle de vie d’un bâtiment – de sa construction à sa déconstruction – et d’orienter les choix de matériaux et de systèmes en conséquence. Pour Raise REIM, cet outil contribue directement à la conformité avec les exigences réglementaires et aux objectifs de décarbonation à long terme.

Financer la transition : la valorisation des CEE

La rénovation énergétique représente un investissement conséquent. Pour en réduire le coût net, Immosteam accompagne Raise REIM dans la valorisation des Certificats d’Économies d’Énergie (CEE). Concrètement, cela passe par l’identification des opérations éligibles, la constitution des dossiers et la négociation avec les obligés. Ce dispositif, souvent sous-utilisé par les foncières et sociétés de gestion, permet de financer une part significative des travaux et d’accélérer les décisions d’investissement.

Résultats : une stratégie ESG immobilier structurée et valorisante pour Raise REIM

L’accompagnement d’Immosteam a permis à Raise REIM de transformer une obligation réglementaire en véritable levier de valeur. Le Label ISR Immobilier a été obtenu sur la base d’une grille sur mesure. La conformité au Décret Tertiaire est assurée pour 2030, avec une trajectoire fiabilisée et déjà tracée vers 2040. Les risques de « stranded assets » sont identifiés et intégrés dans les décisions d’arbitrage. La due diligence ESG est désormais systématique à chaque acquisition. Et la valorisation des CEE contribue directement à financer la transition du portefeuille.

Cette stratégie ESG immobilier intégrée place Raise REIM en bonne position pour répondre aux attentes croissantes de ses investisseurs et anticiper les évolutions réglementaires à venir.

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